商品现房销售模式将在深圳进行试点

摘要: 为了中国的楼市稳定健康的发展，深圳当局正在推出一项新的商品房销售模式，这项试点措施将会延长房地产商能够对外销售房子的时间，进而对房地产商的综合实力提出更高的要求。

深圳当局正在推出一项新的商品房销售模式，这项试点措施将会延长房地产商能够对外销售房子的时间，进而对房地产商的综合实力提出更高的要求。

深圳国土部门挂牌出让的一宗地块信息显示，该宗地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。与如今房地产行业惯常的预售制度不同，现售方式将使得房地产项目只有在竣工并取得相应的不动产权证书后才能对外销售，这意味着房地产商多年来依赖期房预售带来的一大笔无风险资金将被严重限制。

根据该宗土地的出让合同，宗地上的建筑物以及附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。土地监管部门要求，土地竞得方需要支持现售试点工作，并向监管部门及时报送项目的有关进展和销售情况以及相关的开发核算情况。

行业人士表示，推行商品房由预售转为现售政策，开发商卖期房获得一大笔无风险无成本的资金建设已经行不通了，现售制度只能将房屋开发完成后才能出售，开发商前期所有的资金都需自行解决，对开发商实力和成本具有很大影响。按照现行的预售制度，房地产商在拿地后块则只需要半年左右就能对外销售，而现售模式可能将使房地产项目对外首次销售的时间拉长到2年以后。

“听到这个消息有点吃惊，”一家上市房地产企业投资部人士对人民网记者表示，“采用现售方式的话对房企的现金回流会有很大影响，包括IRR(内部收益率)、利润都会受到影响，因为企业前期需要投入的工程款会多很多。”

根据统计局的数据显示，房地产项目开发资金来源中企业自有资金以及通过预售制度获得的资金占比分别在4成左右，而其余主要为银行贷款以及其他渠道贷款资金。

上述房企人士对人民网记者表示，在现行的预售制度下，那些注重规模和快周转的企业会通过预售资金来不断获取新项目，预售制度加大了企业的杠杠比率。

该房企人士对深圳推出这项试点工作颇为惊讶。他认为，虽然商品房现售会抑制部分企业购置土地的需求，理论上或许会降低土地出让溢价，从而达到抑制房价的目的。但由于项目竣工才能销售，市场上的房源将减少，此外这些拖长的销售时间也会对房价造成挤压，使房价保持在上升通道。

“买期房的时候周边配套可能都还没有，房企通常会以稍低价格出售，”该人士说，“但等过几年销售的时候，配套可能已经起来了，而且过了几年后大家对土地增值收益也会有诉求，这些体现到房价里依然不会便宜。”他认为，这些试点在高库存的城市或许更有效。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，试行商品房现售模式将能够让房企做大做强。李宇嘉说，房地产行业是一个资金密集型行业，对资金的需求比较大，杠杆率都比较高，所以之前普遍采取预售的做法，房子还没有盖好就先让开发商卖房，获取了资金再去盖房。现售的话需要先把房子做好才允许卖，对开发商的资金实力要求更大，这就会淘汰掉很多中小企业，有利于市场的做大做强。

接受采访的行业人士认为，短期来看，深圳推出的这项措施或许大幅减缓开发商推出楼盘的速度，卖方市场减少，供应量的降低，对房价在高位运行并不能起到积极抑制作用，尤其在深圳这种房屋供应量远远不能满足当地购房需求的情况下。但从长期来看，现售制度之下，开发商需要承担资金的成本压力，一旦开发商自有资金不充足，需要尽快回笼资金时，其可能会降价销售。

但分析人士也表示，从目前来看，深圳这起事件仅仅是个例，对深圳整个楼市的影响或微乎其微，需要关注的是后期深圳会否全面推行预转现的销售政策。

李宇嘉就认为，这仅仅是作为深圳的改革探索，深圳作为房地产和土地最先市场化的地方，承担着这种改革的先行先试，但并没有大面积开展，只是作为一个试点观察，看做这种现售的话哪些开发商会响应，为国家在往后的改革上提供一些经验借鉴。

实际上，围绕现行的预售许可制度的存废问题，无论在业界或学界都经历了较长时间的争论。就在本月初，北京市基础设施投资有限公司政策分析师范欣在经济观察报撰文称，房地产供给侧改革应废商品房预售制。他认为，在供给侧结构性改革口号下，遵循的依然是刺激消费端的老路，而没有在供给端进行改革，导致去库存效果并不明显。

范欣认为，对于目前的房地产行业来说，供给侧改革除了收紧三、四线城市的土地供给、增大一线城市土地供给外，最当紧的就是取消已实行20余年的商品房预售制度。（本文转自卢志坤 人民网房产）

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