供求决定房价增加供给应成楼市调控着力点

供求关系是决定房价的最主要因素，对楼市进行宏观调控，核心就是调节供求关系，力争实现供求平衡。

最近楼市又反弹了，一些地方房价涨的还有些猛。国务院常务会议再次强调坚持调控不动摇，各地会不会有新的调控措施出台？如果有，会是哪些措施呢？人们能想到的，不外乎是继续提高房贷首付和贷款利率、增加交易环节税收甚至扩大限购范围等，这类措施基本都是进一步抑制需求的手段。最近一些城市收紧公积金贷款，更是强化了这种猜测。

供求关系是决定房价的最主要因素，对楼市进行宏观调控，核心就是调节供求关系，力争实现供求平衡。但从这些年的调控看，我们似乎更偏爱从抑制需求的角度来调控市场。差别化的信贷政策和限购等行政手段，成为调控政策的主要手段。而每一次强化调控，实际上都是强化抑制需求，相对来看，增加供应的手段相对匮乏。在市场规律的作用下，抑制需求导致开发商预期改变，进而减少拿地，减少供应，从而加剧供求关系紧张。

2012年全国商品住宅用地供应量环比下降约两成，调控压力最大的北京已经连续3年没有完成住宅用地供应计划。这种现象影响到今后两年，就可能演变成一方面住房供应量下降，另一方面此前遭到抑制的需求却在不断反弹。目前，北京、上海等一线城市的商品房（资料、团购、论坛）库存量已经达到或越过供求失衡的警戒线，而1月份商品房成交量却创下新高，回暖势头不减。在近期新楼盘供应数量有所下滑的情况下，楼市的供求关系在短期内有可能变的更为紧张。

要实现楼市的平稳健康发展，固然要通过抑制投资投机型需求，减少市场炒作和泡沫，使住房回归居住功能。但是，在快速城镇化、家庭小型化、人们改善住房条件的愿望更加强烈的今天，住房需求尤其是热点城市的住房需求客观上在持续增长，且具有一定刚性。抑制需求固然能在短期内起到平抑楼市的效果，但如果不努力增加供应，调控的成效很快就会被反弹的需求所吞噬。这也是为什么这轮调控政策屡屡加码，却在一段时间以后就会出现反弹的重要原因。

当前，在限购、限贷仍然严格实施、继续严格抑制投资投机型需求的同时，下一阶段的调控重点，应逐渐转移到如何更有效地增加住房供应。

要增加供应，首先是政府要努力增加土地供应，确保完成年度供地计划。从去年四季度开始，随着市场回暖，开发商拿地的热情逐渐高涨。在土地供应增加的情况下，仍要坚持改革招拍挂的方式，如限定价格上限、竞争保障房面积等方式，避免土地热变成房价热。

增加土地供应后，更关键的是要让土地尽快变成房子投入市场，形成有效供应。尽管不少开发商在抱怨政府土地供应不足，但另一方面却在大量囤地捂盘，等待市场回暖的时候赚取暴利。这几年政府对开发商囤地、捂盘惜售等行为进行了处罚，但力度不够且执行不严，实际效果并不理想。下一步不仅要对囤地、捂盘等行为进行更加严厉的查处，进一步规范市场秩序，还需要更加明确地规定从拿地到预售的周期，加快土地变成房子、房子进入市场形成可售房源的节奏。坚持那么一两年，市场的供求状况将有明显改善，届时房价就有了稳定的内在基础，调控也将更加主动。

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